相続不動産のご売却 ２つのパターンとその流れ
相続による不動産のご売却には、主に次の２つのパターンがあります。
1：単独で相続する場合の相続不動産のご売却
例えば、兄弟が二人いて、兄が単独で不動産を相続するような場合は、相続不動産のご売却もスムーズです。（なお、このように不動産を単独で相続するケースでは、相続する兄が弟に代償金などの現金を利益調整のために支払うケースもあります。）
基本的には以下のような流れで進みます。
| 1.遺産分割協議をする | 相続人全員で話し合い、不動産を誰が相続するのかを決めます。なお、遺言書がある場合は、遺言書の内容に沿って不動産を相続する人が決まります。 |
| 2.相続登記 | 不動産を相続する人が決まったら、所有者名義をその人の名義に変更する必要があります。これを「相続登記」と言います。 |
| 3.相続不動産のご売却 | 相続登記が終わって相続人の所有物になったところで不動産をご売却します。この場合、手続きとしては通常のご売却手続きと変わりません。 |
これが、理想的な相続不動産のご売却までの流れです。
ただし、一般的に相続できる人間が2人以上いる場合、話し合いが必要となり、まとまらないこともあります。そのような場合は、次のような流れになります。
２：換価分割のための相続不動産のご売却
不動産は相続財産の中でも価値が高い財産であるため、相続人の間で取り合いになることがあります。この場合は、解決策の一つとして、不動産をご売却して現金化し、それを法定相続分で均等に分けるという方法があります。これを「換価分割」と言います。
換価分割は以下のような流れで相続不動産をご売却します。
| 1.遺産分割協議をする | まずは遺産分割協議をしますが、今回は、話し合いによりご売却して換価分割することが決まったとします。 |
| 2.とりあえず代表者で相続登記 | 不動産をご売却するためには、死亡している人の名義のままご売却することはできません。そのため、便宜上、相続人の誰か一人を代表者として相続登記をして名義を変更し、その後ご売却に出すことになります。相続人全員の名前で共有登記をすることもできますが、手続きがややこしくなるため、通常は代表者の名前で単独登記をします。 |
| 3.相続不動産のご売却 | まずは相続不動産をご売却して現金化します。この際、相続人全員で話し合いご売却価格を決める必要があります。代表者が勝手に価格を決めてご売却すると、後からトラブルの原因となるので注意しましょう。 |
| 4.現金を分割する | 相続不動産をご売却して得た現金を相続人の間で分割し、遺産分割が終了します。 |
このように換価分割のために相続不動産をご売却する場合は、相続人全員で足並みをそろえながら話を進めることがポイントです。
相続不動産に住宅ローンが残っている場合は「団体信用保険」をチェック
住宅ローンの返済途中に相続が発生した場合、残りの住宅ローンはどうなるのでしょうか。
相続人が引き継いで返済しなければならないと思われがちですが、実は住宅ローンを組んでいる場合は、「団体信用保険」に加入している可能性が高いため、住宅ローンを組んでいる本人が死亡した場合、団体信用保険からローン残高相当額の保険金が下りて金融機関に支払われるため、住宅ローンはなくなるのです。
そのため、もしも住宅ローンの返済途中に亡くなった場合は、まずは金融機関に連絡し、団体信用保険の適用を申請しましょう。
団体信用保険の適用により、住宅ローンは完済されますので、ご売却するかどうかは慎重に検討するようにしましょう。
相続不動産をご売却する際の税金の軽減制度
相続不動産をご売却する場合も、通常の不動産売却と同じように、譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されます。なお、譲渡所得の計算の際の取得費などは、亡くなられた方が取得した際の取得費の情報をそのまま承継して計算をします。所有期間も同様に、亡くなられた方の所有期間を引き継ぐことになります。
さて、ここで問題となるのが「相続税」との兼ね合いです。
相続財産が相続税の基礎控除を上回る場合、相続税が課税されます。相続税が課税されているにも関わらず、それをご売却することで、さらに譲渡所得税を課税するのは、まるで税金の二重取りのようで、あまりにも負担が大きすぎます。
そこで、相続税を納税した人については、相続税申告期限の翌日から3年以内に相続不動産をご売却した場合に限り、相続税の一定額を取得費に加算できる特例が認められています。
これを「相続税の取得費加算の特例」と言います。
要するに、納税した相続税のうち、その不動産に相当する部分の相続税については、譲渡所得の計算上、取得費として加算して良い、ということなのです。
この特例があるため、もしも相続不動産をご売却する際には、相続税の一部を取得費として加算することができる3年以内にご売却することをお勧めします。
相続不動産のご売却は慎重に検討しましょう
相続不動産のご売却は、相続人によって売りたい人と売りたくない人とに意見が分かれることがあります。特に、相続不動産に居住している相続人がいる場合は、ご売却するかどうかで他の相続人と揉める傾向にあります。相続の問題は実に複雑です。大きなトラブルを防ぐためにも弁護士や司法書士など専門家に相談することをおすすめします。当社でも提携の専門家をもちろんご紹介できます。